قلل من فعالية فرض الضرائب على الأراضي البيضاء
سويدان تأمين السكن للمواطنين بتفعيل صناديق المساهمات العقارية
حامد عمر العطاس ـ جدة
أكد المستشار والخبير العقاري غسان سويدان أن معدلات التضخم المرتفعة أثرت بشدة على المعطيات الحالية في السوق العقارية السعودية وقال في تصريحات " لقد شكل ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء مؤشرا غير ايجابي قد يقود للركود ويبدد أي أمل بالمستقبل القريب في تحقيق طموحات المواطنين من ذي الدخل المحدود والمتوسط المتجددة في تملك السكن الذي يحلمون به، مبينا أن نتائج الدراسات المتعددة تؤكد أنه مازال أكثر من نصف السكان (55% تقريبا) يفتقدون هذا الحلم. واستطرد: إن ارتفاع قيم الإيجارات طبيعي تبعا لاختلال ميزان العرض مع الطلب، ومن الطبيعي أن تتبع قيم العقارات الإيجارات ولن يتغير هذا الاتجاه بالسوق إلا من خلال توفير عقارات جديدة تلبي احتياجات الطلب المتنامية خصوصا أن الدراسات تؤكد الحاجة لـ200 ألف وحدة سكنية حتى 2020م لمواكبة الطلب الكبير وسد الفجوة، مما يوجب تشكيل كيانات مطورة وجديدة في أنحاء المملكة لتلبية الطلب المتزايد لعقارات جديدة وتشجيع الاستثمار الأجنبي في قطاع الإسكان. وتفعيل صناديق المساهمات العقارية لإعادة الحياة للسوق وتفعيل عمليات التنمية العقارية وحفظ حقوق المساهمين. وبين أن قطاع العقار أهم قطاعات الاستثمار وأهم محركات الاقتصاد.. وهوالمحرك الرئيسي لمئات الأنشطة الأخرى المساندة فيه، كمكاتب دراسات الجدوى الاقتصادية والتسويقية، والمكاتب الهندسية، وشركات المقاولات، وتجارة مواد البناء.. والتمويل العقاري، وصناديق الاستثمار العقارية.. وغير ذلك، ومن الضروري ايجاد آليات جدية تحكم العلاقات بين جميع الأنشطة والدوائر المرتبطة أوالمؤثرة فيه، لضمان مصداقية المشاريع.. واستثمار رؤوس الأموال.. وبلورة فكر استثماري صحيح أساسه مصداقية الانجاز والتنفيذ على أرض الواقع.
النهوض بصناعة العقار
وأردف: نحن بحاجة للنهوض بصناعة العقار بما يتناسب مع معطيات الواقع ووضع حل جذري لكل مشكلات ومعوقات السوق، ابتداء من الدخلاء على المهنة، حيث أن مشكلة التخبط الذي تعيشه العديد من شركاتنا العاملة وبعض الأفراد في هذه الصناعة، من انعدام الشفافية وتدخل وتداخل في الأعمال من أناس لا يملكون الخبرة والتأهيل (الدخلاء على المهنة) الأمر الذي يحتاج إلى أمر حاسم لوقف هؤلاء الذين يشكلون أحد المعوقات الرئيسية في السوق العقاري.. ولعل إعادة طرح نظام المكاتب العقارية وفق تحديد واجبات أعمال ومسؤوليات محددة لنطاق أعمالهم كفيل بمعالجة أحد عبثيات السوق.. كون تلك المكاتب العقارية في جلها لا تحكمها أي آلية أعمال ضابطة لها أو منهجية ذات احترافة مهنية.. حتى غدت شغلة من لا شغل له ولا تعليم.. فأحدثت سلبيات في واقع السوق نحن في غنى عنها.. مبينا ضرورة وضع آليات وتشريعات تفرض على أصحاب رؤوس الأموال الذين ليست لهم خبرة في العقار ولا يجيدون الاستثمار بالأسس العلمية، أن يتحالفوا مع ذوي الخبرة والمعرفة والقدرة على صناعة الفرص وتسويقها.
هيئة عليا للعقار
وأكد مجددا ضرورة وجود هيئة عليا للعقار، باعتبارها المخرج العملي والسليم للوضع الحالي الذي تعاني منه أوضاع السوق، وتابع قائلا:- فالسوق السعودي رغم أنه من أكبر أسواق الخليج، فمن المؤسف أن كل الإجراءات المعمول بها في الأنظمة والقوانين السابقة والحالية تعاني من بطء اتخاذ القرارات المتعلقة بالجوانب الاستثمارية بمختلف مجالاتها، ومن غياب إستراتيجية العمل الجماعي، وطول الإجراءات، والبيروقراطية. والتي لا تتوافق مع معطيات ومتغيرات السوق وتسارع نموه، أو تماشيها مع الواقع الإقليمي مما تسببت في إجهاض الكثير من محاكاة الطموحات التي يتطلع إليها الجميع في سرعة تطوره ونموه وفق ما هو مأمول، مما جعلها تشكل فعلا واحدة من المعوقات الرئيسية في مجال الأعمال.
ونأمل أن تأخذ الهيئة على عاتقها:-
- رسم سياسة عقارية واضحة على غرار الهيئة العليا للسياحة المستحدثة تضمن تحقيق الأهداف الموضوعة في تلك السياسات، وتطوير الآليات وتفعيل معطيات هذا القطاع ومعالجة سلبياته.
- التنسيق والمتابعة في سرعة توفير البنية التحتية القانونية الملائمة لتنفيذ آليات الاستثمار والتطوير العقاري ككل بما فيها تشريعات الرهن العقاري، والآليات الحاكمة للجهات الممولة والمستفيدة من برامجها، والعمل على تقديم كل ما يضمن تحقيق فلسفة الاستثمار والتطوير والتنظيم في هذا المجال.
- تحقيق التوازن المطلوب في دور القطاع الحكومي والمستثمرين، ليكون القطاع الحكومي حصان الطروادة الذي يشق طريق التطور والتقدم والتنمية ويمهد لها بمعايير محددة من التميز والأداء في سرعة تنفيذ الإجراءات والترخيص والمتابعة ضمن فلسفة عالم المال والاستثمار، وضمان كيانات ومنشآت التطوير والاستثمار في أي من مجالات أنشطة العقار التي تحقق بكل الفعالية الجهود والأهداف المرجوة فيه.
- الإشراف والتدقيق والتقييم لكل دراسات الجدوى أو التطويرية للمشاريع العقارية باختلاف أنواعها وأهدافها.. حتى لا تؤدي المشاريع المنفذة بدون أسس علمية وعملية مدروسة إلى نتائج سلبية تؤثر على واقع السوق العقارية.
- تأسيس نواة مركز للمعلومات يخدم كل المتعاملين في قطاع تطوير وتسويق وتنفيذ المشاريع العقارية.. كون نقص المعلومات يضاعف مشكلات الاستثمار العقاري. ولا يشكل قاعدة للمستقبل يمكن الاعتماد عليها لأنها ليست موجودة أصلا.
تأمين ضواح سكنية
وأضاف: من المعروف أن مشاريع التطوير العقاري يكون لها الأثر الكبير على الأنماط الاجتماعية وعلى التغييرات الديمغرافية تماما كما هو تأثيرها وتأثرها بالمستوى الاقتصادي والمالي، لكن تفعيل وتطوير الاستثمار فيه لا يتم من خلال فرض ضرائب أو رسوم على الأراضي البيضاء، التي من الممكن أن تشكل معوقا سلبيا يزيد من تفاقم أزمة البناء والإسكان الحالية.. إضافة لتعارضها مع سياسة السوق المفتوح والحر من جهة، ومع مقاصد الشريعة وتشريعاتها.. وقد يكون البديل تأمين ضواح سكنية راقية ومتميزة في تطويرها شبيه بظاهرة المدن الاقتصادية السعودية، تناسب ذوي الدخل المحدود وتلبي احتياجاتهم..
وتابع قائلا: ولأن التأثير السلبي للتضخم لم يعد قاصرا على ذوي الدخل المحدود، ولأن الأداء التقليدي لا يحقق تنافسية، فإن الارتقاء بصناعة العقار وتحقيق كل التطلعات المتجددة يتطلب بشكل عملي توسيع فتح مجالات الاستثمارات للشركات الكبرى العالمية والإقليمية، لما لها من تأثير كبير على تحقيق صناعة عقارية متطورة، بما في ذلك مراعاة تطوير كل القوانين والتشريعات والأنظمة على الأقل كل خمس سنوات، حتى يمكنها أن تواكب المعطيات وأن توازن بين التطلعات والطموحات.. والتطورات العلمية المتسارعة في صناعة وهندسة العقار.